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煌道品牌营销实验室——朱煌

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2008品牌中国十大品牌专家候选人--朱煌先生创立、十年实战策划服务经验的煌道品牌营销咨询机构, 是由杭州煌道品牌策划有限公司、上海创意设计中心、北京影视制作中心、北京公关顾问中心、煌道品牌营销实验室等组成的一家综合性品牌营销贴身咨询服务机构。2007年,以帮助打造强势品牌、推动中国品牌雄图世界为使命的煌道机构,被品牌中国金谱奖评为“中国百强品牌咨询机构”.请GG “ 朱煌品牌 ” ,沟通 MSN : xhsjjckbjrj02@hotmail.com,值班手机:15924168978

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朱煌:杭州商业地产市场泡沫破裂四大征兆  

2012-07-13 15:18:06|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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08年房产调控以来,杭州的商业地产就开始发力了,及至12年杭州地产已经到了泡沫的临界点,笔者希望准备和已经进入商业地产投资的朋友,能引起必要重视与准备。

一、商业地产成交比率持续攀升:

杭州商业地产体量自万象城开业以来开始新一轮飙升,2009年住宅成交为51462套,商业地产成交14857套,商业地产占总成交量的22.4%,商业地产成交比率1/42010年,杭州主城区成交住宅25392套,商业地产10568套,商业地产成交比率1/2; 2011年主城区成交的23346套房源中,住宅占了12784套,商业地产10562套,商业地产成家占到达到总量的45%,几乎与住宅市场平分了半壁江山。

  如此多的成交将会更加大杭州商业业态的营业压力,一旦已经运营的商业亏损面加大杭州商业地产的泡沫就会真正的来临了。

二、杭州商业地产房源存量达到历史最高水平

截止至2012年上半年杭州市区(具体为:主城八区、余杭和萧山)商业地产新增供应量为7708/63万平方米;商业地产存量房源为24636/286.31万平方米。

在今年上半年杭州主城区出让的21宗土地中,商业用地有19宗,占比超过了9成,总出让面积为32.4万平米,占总出让面积的82.9%

2011年,杭州主城区的土地市场就已经出现了这一特点。全年56宗出让土地中,属于纯商业用地为25宗,总出让面积67.5万平米(约1013亩),占出让总量的46%

以上存量房源再加上2010年成交目前正在开发的,合计存量已经突破400万平方米了,如此高的存量可以是杭州历史最高水平。

 

三、杭州商业地产盈利能力将会引发泡沫破裂:

据笔者了解,杭州城北信义坊到现在还没出现大面积的资产盈利,杭州城东那么多大体量的商业地产也就万象城基本能够自保盈亏,万象城经过这么多年的运营才得以如此,其他更不必说了。

商业地产的营收情况好了,才会有一个良性的循环,才会是一个健康的市场,但现在商业地产的产业链几乎没有人会关注以后的每平方米的盈利到底会有多少,而是关注的商业地产的楼面价能卖多少,能招多少商户,至于如何确保招到的商户也能够盈利,是没有人去关心和做的,很多人更愿意相信“一铺养三代”的神话,但是谁能看到“三代养一铺”的风险呢?真到了靠三代人才能还清商铺的欠债的时候,一切都太迟了!

四、杭州商业地产同质化现象将会加大泡沫破裂

酒店式公寓、写字楼、商场成为杭州商业地产项目的三大支柱,随着房产新政实施以后,酒店式公寓的浑水摸鱼的可能性越来越低,但今年经济形势低迷的情况,写字楼市场租价一直是徘徊不前,再新生的写字楼由于区位和交通问题,租金也是难以上的去。再就是商铺了,相对写字楼与公寓的1+1等于2,商铺市场则完全是一个方程式,没有到位与周密的策划与资源整合,做商铺就是红军长征,能不能坚持下去都是要靠运气了。

 

通过以上4条,笔者呼吁正在准备进入商业地产领域的开发者商们,现在已经到了重视杭州商业地产泡沫,审视商业地产开发模式的时刻了,如果再进入之前进行到位与周密的调研与规划,则首先可以从战略上避免失败,后面就只是资源整合与合作的事情了。否则等到业态确定、泡沫吹大的时候,再进行调理就需要动大手术了。

作者简介:朱煌, 2008品牌中国“十大品牌专家”候选人、中国品牌文化研究中心、品牌中国产业联盟专家团成员、煌道品牌营销咨询机构首席顾问。15年营销实战与专业策划经验,擅多行业企业的品牌营销问题诊断、品牌整合策划、市场推广策划及商业地产投资运营策划。



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